Setelah empat tahun tertunda, Crystal Palace mendekati dimulainya pembangunan kembali Selhurst Park senilai £100 juta.
Permohonan perubahan perencanaan telah diajukan awal tahun ini dan periode konsultasi diadakan pada bulan Agustus dan September.
Pembangunan kembali Stand Utama, yang akan merayakan hari jadinya yang ke-100 pada tahun 2024, dipandang penting bagi klub untuk tumbuh secara berkelanjutan di luar lapangan.
Whitehorse Lane End akan diubah, sudut antara Arthur Wait dan Holmesdale Road End akan diisi, dan kapasitas akan meningkat dari 25.486 menjadi 34.259, terutama melalui peningkatan keramahtamahan yang signifikan.
Namun masih ada rintangan yang harus diatasi sebelum segala sesuatunya dapat dimulai. Di Sini, Atletik menjelaskan semua yang perlu Anda ketahui tentang pembangunan kembali.
Mengapa permohonan perencanaan yang diubah masuk dan apa yang terjadi selanjutnya?
Izin perencanaan pada prinsipnya diberikan dan perjanjian berdasarkan Bagian 106 Undang-Undang Perencanaan Kota dan Pedesaan tahun 1990 (S106) – yang diwajibkan untuk semua pembangunan besar – untuk mendanai pekerjaan masyarakat telah disetujui oleh Walikota London pada tahun 2020.
Namun perjanjian S106 itu tidak pernah ditandatangani Istana sehingga izin perencanaan tidak pernah diberikan. Ketentuan yang tercantum dalam permohonan perencanaan tahun 2018 tidak sesuai dengan Rencana London yang diadopsi pada tahun 2021 (yang mengatur bagaimana ibu kota akan berkembang selama 20 hingga 25 tahun ke depan), sehingga diperlukan permohonan yang diubah. Perubahan-perubahan tersebut hampir secara eksklusif berkaitan dengan permasalahan lingkungan.
Sebuah konsultasi diadakan bagi pihak-pihak yang berkepentingan untuk memberikan pandangan mereka mengenai permohonan yang diubah, namun konsultasi tersebut telah ditutup. Permohonan tersebut kini akan didengar pada rapat komite perencanaan bulanan dewan, dan permasalahan tersebut diperkirakan akan didengar dan diputuskan pada rapat tanggal 20 Oktober.
Apa saja perubahan perencanaannya?
Hal ini terutama berkaitan dengan keselamatan kebakaran, keamanan, lansekap dan drainase berkelanjutan dan mencakup:
- Perubahan internal kecil mengikuti saran dari petugas pemadam kebakaran. Hal ini terutama melibatkan perubahan tangga dan inti lift, penyediaan lift evakuasi tambahan, dan penyediaan partisi untuk pintu masuk terpisah;
- Perubahan eksternal kecil pada ketinggian barat untuk mencerminkan revisi posisi pintu masuk lantai dasar mengikuti saran dari petugas pemadam kebakaran;
- Revisi skema lansekap untuk mencerminkan saran konsultan yang diterima mengenai keamanan, lansekap (termasuk mempertahankan empat pohon lagi) dan drainase berkelanjutan.
Seberapa besar kemungkinan permohonan tersebut disetujui?
Mayoritas permohonan tersebut tetap sama seperti ketika komite perencanaan dewan dengan suara bulat menyetujuinya pada tahun 2018, dan tujuan utama dari perubahan tersebut adalah untuk memastikan bahwa permohonan tersebut mematuhi Rencana London yang baru, sehingga persetujuan harus bersifat formalitas.
Akankah Palace dapat mulai bekerja setelah izin diberikan?
TIDAK. Masih ada beberapa rintangan penting yang harus dilewati. Jika dewan menyetujui pembangunan tersebut, dewan harus pergi ke kantor walikota untuk mendapatkan persetujuan akhir. Setelah diberikan, S106 perlu ditandatangani, bukan sekadar disetujui. Maka izin perencanaan akan aktif.
Rintangan selanjutnya hingga saat ini adalah akuisisi lima rumah milik dewan dan satu rumah milik pribadi di Wooderson Close, yang akan menjadi bekas stadion di sudut barat dayanya.
Permohonan perencanaan berisi perjanjian terpisah yang dikenal sebagai “Perjanjian Penutupan Wooderson” yang melengkapi S106. Hal ini mengharuskan klub untuk memberikan pemberitahuan 12 bulan sebelumnya mengenai niat mereka untuk mengakuisisi tanah tersebut, untuk memastikan ada cukup waktu untuk menampung kembali penduduk yang ada, sambil memenuhi “biaya yang masuk akal” dari dewan. Klub juga akan membayar sejumlah uang kepada dewan atas hilangnya pendapatan sewa.
Untuk memenuhi ketentuan rancangan Rencana London yang ditetapkan oleh Otoritas London Raya, harus ada “tidak ada kerugian bersih dari perumahan yang terjangkau” dan “tidak ada kerugian bersih dari tempat tinggal” di kota tersebut.
Tidak boleh bergantung pada lahan yang sedang dalam proses pengembangan, sehingga klub harus mencari lahan atau bekerja sama dengan pengembang perumahan untuk memperoleh lahan dan membangun rumah baru. Ini tidak bisa berupa rumah yang sudah ada atau yang sedang dalam proses pembangunan.
Istana harus menanggung biaya pembelian rumah-rumah Wooderson Close dan menampung kembali penyewa yang mengungsi, termasuk biaya pemindahan dan kompensasi masing-masing setidaknya £6.000, dan mendanai pembangunan enam rumah setara dengan empat kamar tidur di tempat lain. Lokasinya harus sedekat mungkin dengan lokasi saat ini.
Sampai rumah-rumah tersebut diberikan izin perencanaan, pengerjaan stadion tidak dapat dimulai.
Pembangunan kembali harus memastikan bahwa tidak ada “kerugian perumahan yang terjangkau”. Para penyewa akan dipindahkan ke dalam kota, tidak harus ke rumah yang baru dibangun, dengan pemahaman bahwa beberapa orang bersedia berhemat karena keadaan mereka telah berubah.
Perumahan pengganti harus “berada di kawasan dengan nilai tanah yang sama atau memberikan manfaat tambahan yang signifikan dalam hal keseluruhan tingkat atau jenis perumahan yang terjangkau”.
Jika hal ini tidak memungkinkan dan terdapat bukti yang membenarkan hal tersebut, diperlukan “jumlah tambahan”. Ini adalah pembayaran kepada pemerintah daerah untuk biaya penyediaan perumahan yang terjangkau di kota.
Dewan tampaknya ingin agar warga dipindahkan sebelum pekerjaan dimulai.
Ada kesepakatan dengan Sainsbury’s?
Belum. Rintangan besar adalah memperoleh apa yang diyakini sebagai sejumlah kecil tanah milik supermarket Sainsbury di lapangan. Saat ini menjadi bagian dari tempat parkir mobil.
Ini adalah aspek terakhir dari pembangunan dan yang paling penting. Tanpa tanah ini, yang digambarkan oleh ketua Istana Steve Parish sebagai “sepotong”, tribun utama baru tidak akan dibangun.
Terdapat diskusi produktif antara dewan dan klub mengenai kemungkinan adanya Perintah Pembelian Wajib (CPO) di lahan ini, namun sejak diskusi tersebut susunan politik dewan telah berubah.
Namun, klub yakin bahwa segala sesuatunya tampak menjanjikan untuk mencapai kesepakatan dengan supermarket.
Apa manfaatnya bagi masyarakat lokal?
Perbaikan senilai antara £750.000 dan £1 juta akan dilakukan melalui perjanjian S106. Ini termasuk, namun tidak terbatas pada:
- £46.270 untuk perbaikan bagi pejalan kaki di rute dari tiga stasiun kereta api di area tersebut – Selhurst, Thornton Heath dan Norwood Junction – dan di halte bus untuk Whitehorse Lane;
- £100,000 untuk meningkatkan rute sepeda ke stadion;
- £100,000 untuk langkah-langkah untuk mendorong penggunaan transportasi berkelanjutan dan mengurangi ketergantungan pada mobil untuk perjalanan ke dan dari stadion.
Mengapa Fulham bisa membangun pekarangannya dengan relatif cepat, sementara Palace kesulitan?
Masalah utamanya adalah rumah di Wooderson Close dan tempat parkir mobil milik Sainsbury’s. Palace juga memprioritaskan pembangunan kembali akademi mereka senilai £20 juta, yang merupakan proyek yang jauh lebih mudah untuk diselesaikan.
Apakah klub punya uang untuk mewujudkannya?
Ya. Mereka tidak akan terlibat kembali dalam proses tersebut tanpa yakin bahwa ada dana untuk mendanainya.
Bagaimana perasaan warga?
Para penghuni pada prinsipnya tidak keberatan dengan pembangunan kembali tersebut, namun mereka menyuarakan keprihatinan mengenai masalah privasi yang disebabkan oleh ketinggian lahan dan lantai mezzanine, yang menurut mereka akan menghadap ke beberapa rumah.
Mereka juga tidak senang dengan apa yang mereka lihat sebagai kurangnya komunikasi, terutama dari Dewan Croydon.
“Kami memahami bahwa hal ini sedang terjadi,” kata Les Parry, salah satu warga Wooderson Close yang terkena dampak Atletik. “Kami mendukung pembangunan, tapi kondisinya harus sama pentingnya dengan pembangunan. Inilah yang paling penting bagi kami. Ini hanya Wooderson Close, tapi ada masalah komunitas yang lebih besar.
“Rumahku, tidak. 20, tidak boleh dibongkar. Ada penyesuaian S106 yang diajukan tiga himpunan warga. Perubahan apa pun akan menambah biaya, namun apa yang diminta masyarakat tidak akan merugikan bumi.
“Kami muak dengan semuanya. Yang diinginkan semua keluarga adalah keputusan yang dibuat bahwa hal ini akan terus berlanjut, kapan waktunya dan bahwa kami harus dimukimkan kembali sesegera mungkin.”
Parry telah tinggal di rumahnya bersama istrinya, Natalie, dan ketiga anaknya – Jodie 26, Robin 23, Francis 21 – selama 23 tahun.
Pihak klub mengaku bersimpati dengan situasi warga namun proses perencanaan harus tetap dijalankan dan diikuti.
“Saya sangat berharap klub dan suporter mendapatkan kedudukan dan peningkatan yang layak mereka dapatkan,” katanya. “Ini harus dilakukan dengan cara yang benar dan mereka harus belajar dari kesalahan empat tahun lalu. Saya yakin hal itu akan terjadi.”
Pesannya kepada semua pihak jelas: “Siapkan pendanaan, tandatangani perjanjian, dan mari kita bergerak maju.”
Apakah pembangunan kembali akan terjadi dan kapan?
Palace telah menghabiskan lebih dari £1 juta untuk membawa pengembangan ini ke tahap perencanaan dan sebelumnya telah menanggapi secara positif permintaan dari dewan.
Dewan Croydon telah menunjuk konsultan independen untuk menangani warga, dan biayanya ditanggung oleh klub. Sebelumnya sudah ada pembahasan mengenai penunjukan petugas kaderisasi untuk menangani kasus, namun belum ada kesepakatan yang dicapai.
“Pembangunan kembali Selhurst Park akan melebihi investasi £100 juta, dan saya yakin para pendukung dapat menghargai cakupan, kompleksitas dan skala proyek ini,” kata Parish dalam pembaruannya pada bulan Juli. “Tetapi itu adalah sesuatu yang benar-benar menjadi komitmen kami.”
Namun, sulit untuk memprediksi kapan pembangunan kembali akan selesai, terutama karena adanya persyaratan untuk mendapatkan izin perencanaan untuk rumah baru.
Apakah ada alternatif selain membangun kembali Selhurst Park?
Tidak terlalu. Pada bulan Januari 2011, Palace mengumumkan rencana untuk membangun stadion berkapasitas 40.000 tempat duduk di Crystal Palace Park dengan biaya hingga £90 juta, tetapi proyek tersebut dibatalkan sebelum izin perencanaan diminta.
Kembali ke taman nasional hampir pasti tidak bisa dilakukan karena adanya penolakan keras dari penduduk setempat dan jaringan transportasi yang relatif buruk, sehingga sulit untuk mendapatkan izin perencanaan.
Tidak ada lokasi yang realistis di dalam kota untuk pemukiman kembali. Bagaimanapun, memulai dari awal akan menjadi proses yang panjang dan mahal, yang tidak diminati oleh klub.
Meskipun ada kesalahan sebelumnya, Palace tidak pernah menyerah pada proyek ini. Surat dari dewan direksi kepada klub pada tahun 2020 terbukti menjadi katalisator bagi negosiasi yang panjang namun menjanjikan.
Diskusi positif dan konstruktif lebih lanjut diadakan awal tahun ini, di mana klub diberitahu tentang perlunya mematuhi rencana London yang baru.
Asalkan semua kesepakatan ditandatangani, Palace pada akhirnya akan menuju masa depan berkelanjutan yang telah menjadi tujuan sejak konsorsium CPFC2010 menyelamatkan klub tersebut 12 tahun lalu.
(Foto teratas: Crystal Palace FC)